La réalisation de travaux participe de la valorisation du patrimoine de chaque propriétaire d’une copropriété.Mais comment les coûts sont-ils répartis ?

Parties communes ou parties privatives ?

Savoir à qui revient d’effectuer des travaux, et donc de les payer au sein d’une copropriété, invite à connaître les parties communes de la copropriété et les parties privatives de chaque copropriétaire. Si aucune loi n’apporte de précision définitive à ce sujet, on considère en général que les intérieurs des appartements, les parquets, les sols et les cloisons non porteuses sont des parties privatives. En fonction des règlements de copropriété, les balcons et les caves peuvent être aussi assimilés à des parties privatives. Tout le reste est donc considéré comme des parties communes. Encore faut-il distinguer parties communes générales et parties communes spéciales. Dans les premières, on recense, par exemple, le hall d’entrée ou une cour intérieure. Dans les secondes, on trouve notamment l’ascenseur. Les copropriétaires vivant au rez-de-chaussée n’étant pas concernés par son installation ou son entretien à condition que ce dernier ne permette pas d’accéder à un sous-sol ou un parking.

Des majorités variables en fonction des travaux

Certains travaux de copropriété devant respecter la destination de l’immeuble (implantation, aspect extérieur et intérieur, standing, services collectifs, éléments d’équipement, usage des locaux, etc.) sont votés à l’unanimité en assemblée générale. C’est le cas pour la création d’un ascenseur ou le percement d’un mur afin de relier deux immeubles. L’unanimité est aussi requise pour supprimer l’accès à une cour commune, boucher des fenêtres ou annexer une partie privative. D’autres travaux relevant de la copropriété sont votés conformément à l’article 25, à la majorité des deux-tiers, comme l’installation d’une terrasse ou d’un jardin dont bénéficieraient tous les copropriétaires. Et la majorité simple est exigée pour des travaux sur un conduit de cheminée, une ventilation, un escalier intérieur, etc.

Une liberté encadrée pour chaque copropriétaire

Si un copropriétaire veut effectuer seul des travaux, tout dépend de leur nature. En ce qui concerne les parties purement privatives, c’est à son bon vouloir. En revanche, de nombreux travaux qui relèvent de l’appropriation d’une partie commune demandent un vote en assemblée générale, même s’ils ne portent pas conséquence à la destination de l’ouvrage, ne limitent pas l’usage des parties communes ou ne concernent pas le gros œuvre. C’est ainsi le cas pour une intervention sur mur porteur, l’aménagement d’un balcon, un agrandissement de fenêtre. Le vote s’effectue conformément à l’article 26 qui repose sur l’instauration d’une double majorité : celle des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, celle au deux-tiers des votants.

Qui paye quoi ?

Une fois les travaux votés en assemblée générale, chaque propriétaire paye en fonction du nombre des tantièmes qu’il détient. Si un copropriétaire s’est abstenu ou a voté contre, il lui est possible de régler chaque année 1/10ème de sa quote-part, à condition qu’il ne s’agisse pas des travaux d’entretien, réglementaires ou obligatoires, tel un ravalement de façade ordonné par une municipalité. Il peut en faire la demande au maximum deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale (article 33 de la loi du 10 juillet 1965, revu par la loi du 22 mars 2012).

Quelques exemples de travaux s’apparentant à l’appropriation d’une partie commune

Réunion des combles et d’un appartement situé au dernier étage.
Fermeture d’une cour dont le copropriétaire a l’usage exclusif.
Aménagement d’un balcon ou d’une terrasse.
Aménagement d’un couloir pour y stocker du matériel privé.
Abattement d’un mur porteur.
Réunion de deux appartements par la condamnation d’un couloir commun.
Pose d’une clôture personnelle sur un jardin commun