La transmission de patrimoine est un sujet majeur pour tout propriétaire ou investisseur qui garde à l’esprit la volonté de limiter le coût fiscal de cette transmission. L’anticiper permet d’atteindre cet objectif.

La nue-propriété

Il est possible de transmettre son patrimoine de son vivant en donnant la nue-propriété de son ou de ses biens à ses enfants. Cette solution repose sur le démembrement de propriété. Dans le cas d’un usufruit, le donateur continue à jouir du bien tout en en percevant les revenus, soit jusqu’à la fin de sa vie s’il y a viager, soit pour une durée limitée dans le cas d’un usufruit temporaire.

Pourquoi cette solution est-elle intéressante fiscalement ? 

Tout simplement parce que les droits de transmission sont calculés sur la seule nue-propriété. Dans le cas d’un viager, l’âge du transmetteur intervient, de 10% pour les moins de 21 ans à 90% pour les plus de 90 ans, chaque décennie étant marquée par une augmentation de 10%. Entre 51 et 60 ans, la valeur de la nue-propriété est ainsi moitié moindre que celle de la pleine propriété.

Autre avantage fiscal conséquent, il n’y a aucun droit supplémentaire à payer lors du décès du parent même si le bien a pris de la valeur avec le temps.

L’inconvénient du système

Lorsque les enfants sont bénéficiaires de la nue-propriété, ils doivent donner leur accord à leurs parents si ces derniers souhaitent vendre leur bien. Ces derniers seront alors taxés sur la plus-value réalisée sur la nue-propriété, le bien ne constituant plus leur résidence principale.